청년 무주택자에게 열리는 기회, 장래소득 반영한 DSR로 대출 문턱 낮추는 방법

무주택자이면서 만 39세 이하인 사람이 만기 10년 이상의 주택담보대출을 받을 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 계산 시 장래소득을 반영하는 제도가 적용됩니다. 이 제도는 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위한 금융 규제 완화 정책의 일환으로, 2023년 7월부터 시행되었습니다.

 

아래 글에서는 이 제도의 DSR 적용 시 장래소득 반영에 대한 핵심 내용을 정리하고, 실제 어떤 식으로 혜택이 반영되고, 혜택을 받을 수 있는지, 장래소득 적용 시에 실제 받을 수 있는 금액은 얼마나 늘어나는지와 주의할 점은 무엇인지까지 자세히 안내합니다.

 

 

 

내 집 마련, 청년에게 더 유리한 이유

최근 몇 년간 부동산 가격과 금리가 급등하면서, 청년층의 내 집 마련은 점점 어려워졌습니다. 이에 따라 정부는 청년 무주택자의 주택구입 부담을 완화하기 위한 금융제도를 도입했습니다. 그 핵심 중 하나가 바로 DSR 계산 시 장래소득 반영 제도입니다.

 

이 제도는 만 39세 이하의 무주택자가 만기 10년 이상의 주택담보대출을 받을 경우, 현재 소득만이 아니라 향후 소득 증가 가능성까지 반영해 DSR을 산정하는 방식입니다. 덕분에 같은 소득이라도 더 많은 대출을 받을 수 있게 되어 대출 문턱이 낮아지는 효과를 기대할 수 있습니다.

 

DSR(Debt Service Ratio)은 대출을 받으려는 사람의 모든 대출에 대한 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다. 은행 등 금융기관은 DSR을 기준으로 대출 한도를 산정하게 되며, 현재 DSR 규제 비율은 40% 수준입니다. 즉, 연소득이 5,000만 원인 경우, 연간 원리금 상환액이 2,000만 원을 넘지 않도록 대출이 제한됩니다.

 

하지만 청년층의 경우 현재 소득이 낮지만 직업 안정성과 향후 소득 증가 가능성이 높을 수 있음에도, 기존 DSR 계산은 이를 반영하지 않아 대출에 제약이 많았습니다. 이를 개선하기 위해 장래소득을 반영해 주고 있는데요. 이러한 내용을 생각보다 많은 분들이 놓치고 있어 대출에 어려움을 겪고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

장래소득 반영 제도의 적용 조건

장래소득 반영 제도를 적용받기 위해서는 아래 조건을 모두 만족해야 합니다. 하나라도 만족하지 못하는 경우라면 장래소득 반영제도를 이용할 수 없으므로, 꼼꼼하게 확인하고 신청하는 것이 중요합니다.

 

① 연령 조건: 대출 신청 시 만 39세 이하

② 주택 소유 요건: 무주택인 직장 근로자

③ 대출 조건: 주택담보대출(소유권 이전 3개월 이내 신청건), 그리고 대출 만기가 10년 이상일 것

④ 소득 증빙 가능: 근로소득자, 사업소득자 등 일정 수준 이상의 소득자료 제출 필요

 

장래소득은 어떻게 반영될까?

장래소득은 한국신용정보원(KCB) 등의 신용평가기관에서 통계적 소득 상승률을 바탕으로 예측됩니다. 예를 들어, 현재 소득이 연 4,000만 원인 30세 직장인이 있다고 하면, 해당 나이대의 소득 성장 추이를 반영해 10년 후 예상 소득이 연 5,000만 원이라고 가정할 수 있습니다.

 

<장래소득 개선산식>

 

이렇게 예측된 장래소득을 DSR 계산식에 적용하면 대출 가능 금액이 기존보다 더 늘어날 수 있는 구조입니다. 또한, 장래소득 산출 시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 개선되어 활용도가 더 커졌습니다.

실제만기	미래소득 산정시 적용만기
10년 미만	장래소득 활용 불가
10년~40년	실제만기 or 차주에게 유리한 만기(20년 등) 적용 가능

 

실제 대출 가능 금액 얼마나 늘어날까?

장래소득 반영 제도를 잘 활용한다면 청년층의 대출 가능 금액은 평균 7~15% 늘어나는 효과를 얻을 수 있습니다. 예를 들어, 기존 방식으로는 3억 원까지 대출이 가능했던 경우, 장래소득 반영으로 3억 3천만 원까지 대출이 확대될 수 있다는 것을 의미하는 것인데요. 특히, 서울 및 수도권의 중소형 아파트 구입을 희망하는 청년층에게 실질적인 도움이 될 수 있는 수준입니다.

 

 

 

 

 

 

어떤 금융기관에서 적용되나?

현재 장래소득 반영 DSR 제도는 은행권을 중심으로 대부분의 주요 금융기관에서 적용 중입니다. 다만, 금융기관별로 소득 산정 방식이나 대출 심사 기준이 조금씩 다르므로, 실제 적용 여부는 대출 상담을 통해 정확히 확인하는 것이 좋습니다.

 

제도 이용 시 유의사항

① 장래소득 반영은 무조건적인 혜택이 아님: 예측된 소득이 낮게 나오거나, 고용 형태가 불안정한 경우에는 장래소득이 크게 반영되지 않을 수 있습니다.

 

② 과도한 대출 유의: 대출 한도가 늘어났다고 해서 반드시 대출을 최대한도까지 받을 필요는 없습니다. 추후 금리 인상이나 소득 변동에 대비해 신중한 대출 계획이 필요합니다.

 

③ 중도 상환 수수료와 금리 조건 확인: 특히 고정금리/변동금리 선택에 따라 부담이 달라질 수 있으므로 조건을 꼼꼼히 따져야 합니다.

 

장래소득 반영 방식은 DSR 규제와 청년 맞춤형 금융 지원 사이의 균형을 이루는 중요한 정책도구로서, 앞으로 다른 금융 상품이나 정책에도 확대 적용될 가능성이 높으므로, 이를 잘 이해하고 활용하는 연습을 통해 다양한 방법으로 확대시켜 나갈 수 있도록 공부해 놓을 필요가 있습니다.

 

마치며

장래소득 반영 DSR 제도는 단순한 대출 우대 정책이 아니라, 청년의 가능성을 믿고 반영한 정책입니다. 물론, 대출은 신중하게 접근해야 하지만, 기존보다 명확하게 청년에게 유리한 길이 열린 것은 사실입니다. 만약 본인이 해당 조건에 부합한다면, 주택 구입을 계획할 때 이 제도의 활용 여부를 꼭 검토해 보시기 바랍니다. 정보는 기회가 되고, 준비된 사람에게는 기회가 현실이 됩니다.

 

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