주택연금 진행 시 고려해야할 단점 5가지!(가입비, 보증료, 이사 등)

노후준비를 차근차근 잘 준비한 경우도 있지만 노후준비를 원하는 만큼 만들어 놓지 못한 경우도 있습니다. 노후준비가 충분히 되어 있지 않다면 주택연금을 고려해 볼 수 있습니다. 주택연금은 주택을 통해 연금을 수령할 수 있다는 강력한 장점을 가지고 있지만 단점도 가지고 있습니다. 본 포스팅에서는 주택연금의 단점을 집중조명하여 확인해 보고자 합니다.

 

주택연금의 단점

주택연금의 단점이라고 하면 크게 5가지를 꼽을 수 있습니다. 장점만 보고 주택연금을 선택하기보다는 단점을 확인해 보고 주택연금을 진행여부를 결정하는 것이 도움이 됩니다. 아래 5가지 주택연금의 단점을 살펴보시기 바랍니다.

 

 ㆍ초기 가입비

 ㆍ이자(변동금리, 복리이자)

 ㆍ연보증료

 ㆍ이사

 ㆍ상속

 

초기 가입비

주택연금을 진행하기 위해서는 처음 가입 시 1회에 한해 가입비를 납부하여야 합니다. 가입비라고해서 얼마 되지 않겠지라고 생각했다가 가입비를 듣고 깜짝 놀라는 경우가 많다고 합니다. 가입비는 별도로 납부할 필요는 없으며, 대출잔액에 포함되어 처리됩니다.

 

 ㆍ초기 가입비는 주택가격의 1~1.5% 수준입니다.

 

예를들어 10억짜리 주택이라고 하면 1%인 경우 1천만 원, 1.5%인 경우 1천5백만 원 수준입니다. 주택연금 자체가 노후 자금이 없어서 신청하는 것에 반해 거액의 가입비를 납부하여야 하는 것에 억울함을 느낄 수 있습니다. 가입비는 직접 납부하는 것이 아니며, 주택연금 대출잔액에 쌓이는 것이니 당장은 느끼지 못할 수 있습니다.

 

 

 

초기가입비는 주택연금 중도 해지할 경우 해지 사유와 기간(3년 이내)에 따라 일부 혹은 전액 환불받을 수 있습니다. 환급가능한 금액은 이용일수에 따라 달라지며, 초기보증료와 연금 이용기간에 따라 달라집니다.

 

<경과일 수에 따른 환급 예상액>

경과일수	환급액	환급률
30일 이내	7,500,000원	100%
1년 이내 (365일)	5,140,845원	68.5%
2년 이내(730일)	2,570,423원	34.3%
1,000일 이내	669,014원	8.9%

※ 기 납부한 초기보증료 금액 및 잔존기간에 따라 환급액은 달라질 수 있습니다.

 

 

<전액 환불 받을 수 있는 사유>

 ㆍ자연재해 등으로 주택이 멸실되어 대출 전액을 상환하고 해지하는 경우

 ㆍ대출 실행일로부터 30일 이내 철회하는 경우에는 전액환급

 ㆍ대출 실행일로부터 30일 이내 사망하는 경우에는 전액환급

 ㆍ대출 실행일로부터 1년이 경과하기 전에 부부 모두 사망하여 해지하는 경우

 

 

변동금리, 복리 이자

주택연금은 대출이라고 생각하는 것이 이해하기 좋습니다. 실제로 주택연금의 단점 중 하나는 변동금리로 복리이자가 붙는다는 것입니다. (기초연금 소득인정액 계산의 경우에도 주택연금은 부채로 반영됩니다.)

 

대출잔액

매달 받는 주택연금과 보증료 등이 쌓여있는 금액에 대해 변동금리가 적용되어 이자가 붙습니다. 이자는 납부하는 것이 아니라 대출잔액으로 함께 쌓여가기 때문에 이자에 대한 이자가 붙는 복리이자가 적용됩니다.

 

예를 들어 주택연금을 가입하여 첫 연금을 받게 되면 가입비와 일시금을 받은 경우 일시금, 첫 달 연금액 등이 대출잔액으로 쌓이게 됩니다. 다음 달에 또 연금을 받게 되면 연금, 보증료와 첫 달 대출잔액에 대한 이자 등이 추가로 쌓이게 됩니다. 이러한 방식으로 대출잔액이 쌓이게 되며, 이와 관련된 상세 내용을 확인하고 싶다면 아래 주택연금 가입비용에 대한 내용을 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

변동금리

낮은 이율의 고정금리가 아닌 변동금리가 적용되기 때문에 코로나 이후 높은 금리 상황에서는 이자 역시 많이 붙게 되며, 복리이자가 적용되기 때문에 이자의 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.

 

 ㆍ금리 : 적용금리는 기준금리 + 가산금리

 ㆍ기준금리는 고객과 금융기관이 협의하여 선택(3개월 CD금리 or 신규취급액 COFIX금리)

 ㆍ가산금리는 기준금리가 3개월 CD인 경우 1.1%, 신규취급액 COFIX인 경우 0.85% 적용

 

기본적으로 금리는 3개월 CD금리 또는 신규취급액 COFIX금리에 가산금리를 추가하여 계산됩니다. 1~2%의 낮은 고정금리로 주택담보대출을 이용하고 계셨던 분들인 경우에는 주택연금 변동금리가 부담으로 작용할 수 있습니다.

 

 

연보증료

처음에 납부한 가입비를 보증료로 착각하시는 경우가 있습니다. 하지만 가입비 이외에 별도로 연보증료를 납부하여야 합니다. 연보증료는 대출잔액의 연 0.75%이며, 연보증료 역시 즉시 납부하는 것이 아닌 대출잔액으로 쌓이게 됩니다. 매월 연보증료가 계산되어 대출잔액에 추가됩니다.

 

이사

주택연금을 받게되면 이사가 불가능하다고 생각하는 경우가 있습니다. 결론부터 말씀드리면 이사는 가능하지만 복잡한 절차를 거쳐야 합니다. 거주지를 변경하기가 쉽지 않은 과정이며, 관련된 상세 내용을 확인하고 싶으시다면 아래 주택연금 이사에 대한 내용을 참고해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

▼▼▼ 상세절차 안내문 확인하기 ▼▼▼

주택연금 담보주택변경 고객 안내문_231012.pdf

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상속

주택연금의 장점은 끝까지 내 집에서 거주할 수 있다는 것이며, 배우자 사망 시에도 해당 주택에서 계속 거주가 가능합니다. 부부 중 한분이 먼저 사망하게 되는 경우 저당권 방식의 주택연금은 배우자에게 바로 자동승계되지 않으며, 상속이 마무리되어야 승계가 진행됩니다. 상속이 진행되는 기간 동안에는 주택연금이 중지됩니다.

 

 

 

상속에 대한 문제를 해결하기 위한 방법으로 신탁방식을 선호하기도 합니다. 신탁방식은 자동승계가 되기 때문에 주택소유자 사망 시, 별도로 신경 쓸 필요가 없으며, 나중에 신탁방식과 저당권 방식 간의 변경이 가능합니다.

 

자녀들이 많거나 나중에 배우자에게 연금이 승계되는 것이 매끄럽지 않을까 봐 걱정되는 경우라면 신탁방식으로 선택하는 것이 효과적입니다.

 

마치며

지금까지 주택연금의 단점을 집중적으로 확인해 보았습니다. 주택연금의 단점은 생각보다 여러 가지 비용이 많이 들어간다는 점을 꼽을 수 있습니다. 비용을 고려할지라도 우리나라의 대부분의 자산은 주택으로 묶여있기 때문에 노후준비가 되어 있지 않다면 주택연금을 통해 해결할 수 있습니다. 주택연금의 장단점을 잘 따져보신 후 현명한 선택을 해보시기 바랍니다.

 

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